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北京石景山区政府鼓励开发商少盖商品楼多建绿化带黄栌

黄栌北京
2022年09月09日

北京石景山区政府鼓励开发商少盖商品楼多建绿化带

12月25日消息：新小区建成，总有居民抱怨：楼盖得太密、绿地被挤占、服务设施不够、人太多……在过去，开发商为了多挣钱，一门心思多盖楼，最后受罪的还是居民。如今，石景山区在全市范围内首创“土地溢价归零”开发模式，在棚改项目中政府不再挣卖地钱，将这块利润让给开发商，促其少盖商品楼，腾出地来多建绿地和服务设施，让百姓得实惠。

窘境

平衡资金难，开发商多盖楼

记者近日来到石景山区西黄村地区。这里已进入拆迁腾退阶段。

五环边，一排排低矮的房屋密密匝匝，有破旧的平房，也有私盖的小楼。路极窄，破损得很是厉害，窄的地方车根本无法进出。小作坊小门脸儿很多，乱糟糟的。“多少年了，地方挤、环境差、人也多，住在这里真是受罪。”一位居民说。

典型的棚户区，如今终于启动了拆迁腾退。但怎么拆、怎么建，是摆在政府面前的一道难题。

“2013年，石景山区对全区可纳入棚改范围的项目进行了全面摸底调查，共确定西黄村、北辛安等14个棚改项目。改造完成后，将为16000户家庭改善居住条件，疏解流动人口10万余人。”该区住建委有关负责人告诉记者。

而上述棚改项目，几乎全都是“硬骨头”：地上建筑物密度极大，空置土地几乎为零，普遍存在房屋征收腾退及居民安置成本过高，规划建设规模不足以平衡资金等难题。

“在现有的棚改模式下，只有通过控规调整才有望实现资金平衡，特别是一些限制因素多、平衡难度大的项目，还需要进一步突破规划指标才可启动实施。但由于与严控调规的要求有差异，一些棚改项目推进存在困难。”该负责人说，“过去那种通过调整项目控规、增加建设规模来实现资金平衡的‘开发式棚改’难以为继。”

平衡资金难，开发成本高，开发商在拿地之后，为了多挣钱就会多盖楼、多卖房。使得新建小区住宅过密，人口多、绿地少，公共服务压力增大、服务设施相对欠缺，为居民生活带来不便，引得百姓抱怨。

创新

让利于民，土地溢价归零

一边是开发难，一边是棚户区居民改造愿望迫切。为了改善百姓居住环境，石景山区在棚改项目中，创新探索了一种全新的模式——土地溢价归零。

该负责人解释说：“目前，棚改项目主要以土地整理完毕后经营性土地入市收入进行资金平衡。而经营性土地入市收入除了需要支付项目实施主体投入的棚户区改造成本和应得利润外，还包括土地出让金和土地溢价款两部分。”土地出让金和土地溢价款由中央、市和项目所在区按照一定比例分别提取。

“因此，我们提出了‘土地溢价归零’的控规调整模式。”该负责人说，主要思路是：在项目前期研究和资金平衡测算中，通过充分考虑房地产市场价格走势，对未来经营性土地上建设的商品住宅或写字楼设置科学合理的预期销售价格，避免棚改项目因低估未来房地产销售价格和房地产开发企业拿地热度而规划出过多用于资金平衡的建筑规模，将土地溢价控制为零，进而压缩棚改项目建设规模。

一言以蔽之，就是科学预估未来价格，在土地上市后，将土地溢价款这部分本由政府获得的利益归零，降低开发商拿地、开发建设成本，从而促其不用密集建设楼宇。

该负责人以本市一块已开发地块为例，给记者算了一笔账。

该项目总占地面积约52公顷，涉及居民约2000户。2015年，该项目周边房地产市场销售均价3.2万元/平方米，按照房地产销售价格平均年增长率，预计3年后住宅销售价格可达到4.5万元/平方米，商业地产价格可达到3.1万元/平方米。利用假设开发法计算，总建筑规模达到64.37万平方米，可实现资金平衡并产生溢价1.64亿元。

“这1.64亿元就是溢价，如果在该项目中运用‘土地溢价归零’模式以压减规模增量，这部分利益归零后降低开发成本，可将项目总建筑规模缩减2.04万平方米。”该负责人说。

改变

分期拿地，为服务腾出空间

在此次西黄村的棚改项目中，石景山便首次尝试了这一新模式。

“西黄村地块在最初的测算时，经过结算上市后会有近2亿元的溢价收益。”该负责人告诉记者，“经过重新测算，该地块的未来价格将在5万元/平方米，我们将土地溢价控制为零，大约降低开发成本1.6亿元，在保障当地居民回迁楼规模不变的前提下，控制商品房建设，开发商将减少建设6000平方米左右。”

在建设规模控制下来后，空出来的空间将为民所用。

石景山区有关负责人告诉记者，虽然表面看起来政府的土地收益没有了，但其实形成了居民、开发商、政府的“多赢局面”，“在过去，项目不控制规模，造成人口密集、公共服务设施跟不上的局面，政府在后期还要加大投入，配置设施和人员，同样有不小的成本。现在控制建设规模，腾出来的空间可以更多地应用于建设公共服务设施、绿地等，不仅为百姓的生活创造了更好的环境、更便捷的服务，同时也减轻了后续的管理难度。”

百姓最高兴。在记者的采访中，一位当地居民说：“最怕就是回迁以后楼盖得密密匝匝，都说回迁小区质量不好，全家都心里没着落。如果少盖点儿商品房，多建些绿地、公园，那咱们这里就上档次啦。”

该区有关负责人表示，在土地开发项目中，采用土地溢价归零的控规调整模式，减少土地溢价，对控制项目建筑规模有重要作用，“然而从实际情况来看，项目前期研究阶段所设置的市场预期价格，与土地出让时通过房企竞价形成的实际成交价格，仍然会存在一定的差异。”

因此，该区将继续探索“分期出让，先供先摊”的方式继续缩减建筑规模，即：当项目前期上市地块的收益已经能够实现项目总体资金平衡时，可动态调整剩余地块的规划，将地块调整用于绿地、市政等公益性用途，不再进行商业开发。

“今后，石景山区将继续探索这一模式，为百姓建设安心、舒心的家园。”该负责人说。

棚改项目中政府主动让利，开发商不再一门心思多盖楼，而是将更多建设空间用于服务百姓、提升居住环境，最终受益的是广大居民。